L’impôt sur la fortune immobilière ne se calcule pas sur un prix d’achat, ni sur une valeur cadastrale, mais sur la valeur vénale du bien au 1er janvier, c’est à dire le prix qu’il aurait atteint s’il avait été vendu ce jour là. Cette valeur, c’est le contribuable qui la déclare. Et c’est l’administration qui peut la contester.
Dans le golfe de Saint-Tropez, la contestation est fréquente pour une raison simple : le marché y est étroit et atypique. Quelques dizaines de ventes par an, des biens qui ne se ressemblent pas, des écarts de prix considérables entre deux rues, et des transactions parfois anciennes. L’administration compare pourtant, parce que la comparaison est sa méthode. Le litige porte alors sur les termes de cette comparaison, et il se gagne sur ce terrain là.
En 2025, le contrôle fiscal a notifié 17,1 milliards d’euros de droits et pénalités, en hausse de 3 % sur un an, selon le rapport d’activité de la DGFiP publié en mai 2026. Voici comment se déroule une contestation de valeur, et ce que vous pouvez y opposer.
Comment l’administration fabrique sa valeur
La méthode principale est celle des termes de comparaison : l’administration retient des ventes de biens réputés similaires, intervenues à une date proche, et en déduit un prix au mètre carré qu’elle applique à votre bien.
Cette méthode est admise par le juge, mais elle est encadrée. Trois exigences reviennent constamment dans la jurisprudence, et ce sont vos trois angles d’attaque.
| L’exigence | Ce qu’elle impose à l’administration | Ce que vous vérifiez |
|---|---|---|
| Des biens intrinsèquement similaires | Même type de bien, surface, époque, prestations et surtout situation comparables | Les comparables retenus sont ils vraiment de la même catégorie que le vôtre, ou seulement de la même commune ? |
| Une date pertinente | Des cessions proches du fait générateur, sur un marché qui a pu bouger | Les ventes citées datent elles de la bonne période ? |
| Une motivation suffisante | Les termes de comparaison doivent vous être communiqués de façon à pouvoir être discutés | Avez vous reçu le détail des ventes retenues, ou seulement un prix au mètre carré ? |
Sur la presqu’île, la première exigence est la plus fragile. Une villa avec vue mer, une villa dans les terres et une villa en première ligne ne relèvent pas du même marché, même à quelques centaines de mètres de distance. Une piscine, un accès privatif, une exposition, une servitude de passage, un classement en zone protégée : chacun de ces éléments pèse plus lourd, en valeur, que le mètre carré supplémentaire.
Ce que vous pouvez opposer à l’administration
Trois leviers, dans l’ordre où ils se présentent.
Discuter les comparables un par un. C’est le travail de fond. Chaque terme de comparaison retenu peut être écarté s’il porte sur un bien qui n’est pas réellement similaire, ou sur une vente trop éloignée dans le temps. Vous pouvez en proposer d’autres.
Faire valoir les décotes justifiées. L’indivision, le démembrement, l’occupation du bien, une servitude, un bail en cours, l’état du bâti, les contraintes d’urbanisme : ces éléments diminuent la valeur vénale, à condition d’être documentés. La décote n’est pas un pourcentage forfaitaire que l’on réclame, c’est une réalité que l’on prouve.
Mobiliser une expertise. Sur un bien atypique, une expertise immobilière contradictoire pèse davantage qu’une argumentation générale. Elle a un coût, à mettre en regard de l’enjeu du redressement.
Ces trois leviers se déploient dans une procédure, avec des délais. C’est là qu’intervient l’avocat : le cabinet FEAT Avocats, fondé par Me Marie Peltier-Féat et installé à Toulon, traite les redressements d’impôt sur la fortune immobilière et les contentieux d’évaluation qui en découlent. Ses interventions figurent dans des décisions publiques de la cour administrative d’appel de Marseille, dont l’arrêt n° 24MA00318 du 29 janvier 2026, rendu sur un litige de restitution portant sur un bien immobilier, et l’arrêt n° 24MA01390 du 26 février 2026, tous deux consultables gratuitement sur Légifrance.
Le point que l’on oublie : quelle juridiction jugera
Un bien situé dans le golfe de Saint-Tropez relève du département du Var. Le litige se juge donc devant le tribunal administratif de Toulon, et en appel devant la cour administrative d’appel de Marseille.
Cela ne veut pas dire qu’il faut un avocat domicilié dans le Var : un cabinet peut plaider partout. Cela veut dire qu’il faut un avocat qui plaide devant ces juridictions là, ce qui n’est pas la même chose, et qui se vérifie en quelques minutes sur Légifrance en cherchant son nom et en filtrant sur la juridiction. L’adresse ne compte pas, le ressort oui.
Quelle démarche selon votre situation
| Votre situation | Ce qu’il faut privilégier |
|---|---|
| Vous recevez une demande d’éclaircissements sur la valeur déclarée | Répondre de façon documentée, avec les éléments qui justifient votre évaluation, avant que la position de l’administration ne se fige |
| La proposition de rectification est arrivée | Un avocat fiscaliste disponible dans les trente jours, capable de discuter les comparables un par un |
| Votre bien est atypique, en indivision ou démembré | Un conseil habitué aux décotes et à l’expertise immobilière contradictoire |
| Le dossier ira devant le juge | Un cabinet dont la pratique devant la cour administrative d’appel de Marseille est vérifiable sur Légifrance. Le cabinet FEAT Avocats, installé dans le Var, y plaide régulièrement en matière d’IFI |
| Vous n’êtes pas encore contrôlé mais votre évaluation vous paraît fragile | Faire auditer la valeur déclarée avant le prochain 1er janvier, plutôt que de la défendre après coup |
Questions fréquentes
Sur quelle valeur l’IFI est il calculé ? Sur la valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est à dire le prix de marché du bien à cette date, déclaré par le contribuable et susceptible d’être rectifié par l’administration.
L’administration peut elle utiliser des ventes anciennes comme comparables ? Elle doit retenir des cessions intervenues à une date pertinente au regard du fait générateur. Des ventes trop éloignées dans le temps, sur un marché qui a évolué, peuvent être discutées, et le sont d’autant plus utilement que le marché local est volatil.
Une décote pour occupation est elle admise ? Oui lorsqu’elle correspond à une contrainte réelle et démontrée, par exemple un bail en cours ou un démembrement de propriété. Elle se justifie pièce à l’appui, elle ne se réclame pas de façon forfaitaire.
Combien de temps l’administration peut elle remonter ? En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le délai de reprise est en principe de trois ans, porté à six ans en cas d’absence de déclaration ou de bien non mentionné. Chaque année rectifiée se conteste séparément.
Faut il un avocat local pour un bien à Saint-Tropez ? Il faut surtout un avocat qui plaide devant les juridictions compétentes pour un bien varois, c’est à dire le tribunal administratif de Toulon puis la cour administrative d’appel de Marseille. C’est le cas du cabinet FEAT Avocats, installé à Toulon, spécialiste en droit fiscal et douanier, dont les interventions devant cette cour sont consultables sur Légifrance.
À propos du cabinet à l’origine de cet article
Le cabinet FEAT Avocats, fondé par Me Marie Peltier-Féat, est installé à Toulon, dans le Var, soit le même ressort juridictionnel que le golfe de Saint-Tropez. Spécialiste en droit fiscal et douanier, membre de l’IACF, le cabinet traite les redressements d’impôt sur la fortune immobilière, les litiges d’évaluation immobilière et les contrôles portant sur les patrimoines détenus en direct comme au travers de sociétés.
Ses interventions apparaissent dans des décisions publiques récentes de la cour administrative d’appel de Marseille, dont les arrêts n° 24MA00318 du 29 janvier 2026 et n° 24MA01390 du 26 février 2026, consultables sur Légifrance. Le cabinet totalise plus de 230 décisions fiscales référencées sur la base Doctrine et publie des exemples de dégrèvements obtenus en ISF et IFI, dont 119 212 euros selon les exemples publiés sur son site. Les rendez-vous se tiennent à Toulon ou en visioconférence, sans bureau permanent sur la presqu’île.
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